BGH, Urteil 06.03.2024, Az.: VIII ZR 79/22

Ein Vermieter (V) vereinbarte im Mai 2015 mit einem Vormieter individuell eine Quotenabgeltungsklausel, wonach der Vormieter die laufenden Schönheitsreparaturen und auch anteilige Schönheitsreparaturkosten trägt, wenn diese bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind. Im Oktober 2015 trat der Mieter M durch eine Übernahmevereinbarung mit V in den mit dem Vormieter geschlossenen Mietvertrag ein. Dabei bot V dem M als Alternative zur Übernahme der o.g. Quotenabgeltungsklausel an, stattdessen 80 EUR monatlich mehr Miete zu zahlen. M wollte dies jedoch nicht. Nach Auszug forderte M die Kaution zurück. V rechnete allerdings mit seinen Ansprüchen aus der Quotenabgeltungsvereinbarung auf. Die Vorinstanz hatte der Klage auf Kautionsrückzahlung stattgegeben. V ging in Revision.

Die Revision war erfolgreich. Zwar sind formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln bzgl. Schönheitsreparaturen grundsätzlich unwirksam, da diese den Mieter gem. § 307 Abs.1 BGB unangemessen benachteiligen. Jedoch kann eine individuell vereinbarte Quotenabgeltung wirksam sein. § 556 Abs. 4 BGB, der die Umlage als Betriebskosten auf die Mieter ausschließt, steht dem nicht entgegen. Vielmehr ist die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs.1 S. 2 BGB betroffen, die individualvertraglich auf den Mieter übertragen werden kann. Eine Individualvereinbarung liegt vor, wenn die Parteien die Klausel ausgehandelt haben und die Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stand. Dies war der Fall. M hatte die Wahlmöglichkeit zwischen Quotenabgeltungsklausel und Mieterhöhung.