BGH, Urteil vom 27.10.2021, Az.: VIII ZR 264/19

In einer Dachgeschosswohnung war beim Einzug einer Mieterin der Wärmemengenzähler defekt. Nachdem die Mieterin die Heizkostenabrechnung für drei Jahre bemängelt hatte, stellte der Vermieter den Defekt fest und ersetzte den Zähler. Doch auch dieser erfasste die verbrauchte Wärme nicht korrekt und musste ausgetauscht werden. In den korrigierten Betriebskostenabrechnungen schätzte der Vermieter die verbrauchte Heizmenge anhand vergleichbarer Wohnungen in demselben Gebäude und anderen Häusern. Es ergab sich eine Nachzahlung von insgesamt 1000 EUR, die der Vermieter klageweise geltend machte. Das AG und LG wiesen die Klage ab. Der Vermieter legte daraufhin Revision ein.
Die Revision hatte Erfolg. Nach Ansicht des BGH kann der Anspruch auf Nachzahlung nicht abgelehnt werden, weil der Vermieter auch die Wohnungen anderer Gebäude zur Schätzung der Heizkosten herangezogen hat. Da die Verbrauchsmenge nicht korrekt erfasst werden konnte, habe der Vermieter den Verbrauch zur Recht gem. § 9a Abs.1 HeizkostenV geschätzt. Für die Schätzung sei Bausubstanz, Nutzungsintensität, Größe der Räume etc. maßgeblich, nicht aber, in welchem Gebäude sich die zu heizenden Räume befinden. Dass die Mieterin, die Werte von Wohnungen fremder Gebäude nicht prüfen könne, sei unschädlich, da im Zweifel der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast trage, sodass ein Sachverständigengutachten erstellt werden müsste.