OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 07.11.2023, Az.: 2 U 115/22

Eine gemeinnützige Stiftung (S) betreibt in einem Geschäftshaus ein Museum. Zwischen S und der damaligen Vermieterin (V) wurde in einem gesonderten Dokument geregelt, dass V jährlich eine Spende in Höhe der vereinbarten Jahresmiete an S zahlt. Mit den Spendengeldern konnte S die Miete begleichen. 2020 wurde das Gebäude an eine Immobiliengesellschaft (I) verkauft. Infolgedessen einigten sich I und V auch über die Übernahme der Spendenverpflichtung gegenüber S. In der Folgezeit unterließ I jedoch die Zahlung der Spendengelder, weshalb S in Verzug mit der Mietzahlung geriet. Aufgrund dessen kündigte I das Mietverhältnis und klagte zunächst erfolgreich auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts. S legte Berufung ein.

Die Berufung war erfolgreich. I hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache gem. § 546 Abs. 1 BGB. S befand sich zum Zeitpunkt der Kündigung nicht in Verzug mit der Miete, weil bereits kein entsprechender Zahlungsrückstand entstanden war. Durch Verkauf und Übereignung des Geschäftshauses hat I gem. § 566 Abs. 1 BGB den Inhalt des Mietvertrages zwischen V und S vollständig übernommen. Dies gilt auch für die nachträgliche Sonderabrede, durch welche die Beteiligten sich besondere steuerliche Umstände, die mit der Abzugsfähigkeit von Spenden einhergehen, zunutze machen wollten. Durch die Verpflichtung des I zur Zahlung der Jahresspende schuldete S mithin faktisch keine Miete.