BGH, Urteil vom 12.01.2022, Az.: XII ZR 08/21

Die Obergerichte beurteilten die Zulässigkeit von Mietminderungen unterschiedlich. Nun hatte der BGH darüber zu entscheiden.

Die Beklagte hatte Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts gemietet. Aufgrund Allgemeinverfügung musste das darin betriebene Textilhandelsgeschäft geschlossen werden. Für den Zeitraum der Schließung entrichtete die Beklagte keine Miete. Das OLG verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 50% der Miete. Die Kaltmiete werde für die Dauer der Schließung infolge Störung der Geschäftsgrundlage durch die behördlich angeordnete Schließung auf die Hälfte reduziert. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Urteil  auf und verwies die Sache an das OLG zurück.
Ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete komme grds. in Betracht. Es liege eine Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB vor. Allein dies berechtige jedoch nicht zu einer Vertragsanpassung. Es sei abzuwägen, inwiefern auch dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag zuzumuten sei. Eine pauschale Minderung um 50%, wie vom OLG angenommen, werde dem nicht gerecht. Es komme darauf an, welche Nachteile durch die Schließung entstanden seien. Dabei seien der Umsatzrückgang des Mietobjekts, die Maßnahmen, die der Mieter zur Minderung der Verluste ergriff oder hätten ergreifen können sowie die finanziellen Vorteile, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erhalten hat, zu berücksichtigen.