BGH, Urteil vom 24.11.2021, Az.: VIII ZR 258/19

Ein Mieter (M) mietete seit 2011 vom Vermieter (V) eine Wohnung. Die monatliche Miete betrug 777,88 EUR. Ab November 2017 ließ ein Dritter (D) auf einem Grundstück auf der gegenüberliegenden Straßenseite vier Wohngebäude mit sechs bis acht Vollgeschossen, Unterkellerung und Tiefgarage errichten. Zuvor befand sich auf diesem Grundstück eine Kleingartenkolonie. M ist der Meinung, dass er wegen des durch die Baustelle auf seine Wohnung einwirkenden Baulärms sowie einer entsprechenden Staubentwicklung ab November 2017 die Miete um 30 Prozent mindern und den darüber liegenden Betrag von dem V zurückverlangen kann. Zudem verlangte er die Feststellung, dass er ab Juni 2018 nur noch eine geminderte Miete bis zum Abschluss der Außenarbeiten zu bezahlen habe. Das Berufungsgericht verurteilte V zu einer Zahlung von 816,77 EUR und stellte einer Mietminderung von 15 Prozent bis zum Juli 2019 fest.

Die Revision des V hatte Erfolg. Ein Mangel nach § 536 Abs.1 S.1 BGB liegt nicht vor. Eine Vereinbarung über den geschuldeten Zustand besteht nicht. Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung darüber, dass während der unbestimmten Dauer des Mietverhältnisses von dem benachbarten Grundstück keine höheren Lärmeinwirkungen ausgehen dürfen als bei Vertragsbeginn liegt nicht vor. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des M dahingehend genügt nicht. Zu berücksichtigen ist auch, dass V keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen. Ein Mangel nach § 536 Abs.1 S.2 BGB scheidet aus, weil V die Geräuschimmissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 Abs.1,2 BGB hinnehmen muss. Insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil.