BGH, Urteil v. 12.07.2023, Az.: VIII ZR 375/21

Ein Mieter (M) wohnt seit 2015 in einer Wohnung des Vermieters (V) in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Im Jahr 2019 rügte ein Rechtsdienstleister (R) stellvertretend für M gegenüber V Verstöße gegen die sogenannte Mietpreisbremse. R verlangte gemäß § 556g Abs. 3 BGB Auskunft über Umstände, die für die Berechnung der zulässigen Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind sowie die Rückzahlung der überzahlten Miete nach § 556g Abs. 1 S. 3 BGB. V erwiderte, dass der Auskunftsanspruch des M mit Vertragsabschluss innerhalb von drei Jahren bereits verjährt wäre. Das Landgericht verurteilte V zur Auskunftserteilung und Mietrückzahlung. V legte dagegen vergeblich Revision ein.

Die Revision hatte keinen Erfolg. Der BGH stellte klar, dass der Anspruch aus § 556g Abs. 3 BGB selbstständig und unabhängig vom Anspruch des Mieters auf Rückzahlung gemäß § 556g Abs. 1 BGB innerhalb von drei Jahren verjährt. Mieter können ihr Verlangen auf Mietrückzahlung erst dann formulieren, wenn ihnen alle relevanten Informationen zur Zulässigkeit der Miete bekannt sind. Daher beginnt die Verjährungsfrist nicht bereits mit Abschluss des Mietvertrages, sondern erst, wenn der Mieter sein Auskunftsverlangen gegenüber dem Vermieter zum Ausdruck bringt. Die Verjährungsfrist begann folglich erst mit Auskunftsverlangen im Jahr 2019 und war bei Klageerhebung 2020 noch nicht abgelaufen.