BGH Urteil vom 27.2.2026, Az.: V ZR 18/25

Eine Wohnungseigentümerin (A) verpachtete das Dachgeschoss ihrer zweigeschossigen Wohnung. Das Dachgeschoss war aufgebaut wie eine eigene Wohnung. Später stellte sich heraus, dass das Dachgeschoss über keinen zweiten Rettungsweg verfügte. In der Folge verbot die Bauaufsicht das Bewohnen des Dachgeschosses. Der Pächter kündigte die Wohnung. Die WEG sorgte nicht für die Schaffung eines zweiten Rettungsweges. A machte geltend, die WEG habe ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung verletzt, insbesondere indem notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum unterlassen bzw. verzögert wurden. Dadurch seien der A Schäden durch die ausgebliebene Pacht i.H.v. 20.500 Euro entstanden. Die Vorinstanzen wiesen die Klage der A ab. Daraufhin legte A Revision ein.
Mit Erfolg! Der BGH stellt klar, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich für Schäden am Sondereigentum eines Eigentümers haftet, wenn diese auf eine Pflichtverletzung bei der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zurückzuführen sind. Dazu gehört insbesondere die Pflicht, das Gemeinschaftseigentum so instand zu halten, dass eine bestimmungsgemäße Nutzung der Wohnungen möglich bleibt. Wird diese Pflicht verletzt und führt dies dazu, dass eine Wohnung wegen baulicher Mängel nicht mehr nutzbar ist, kann ein Schadensersatzanspruch bestehen. Der BGH wies den Fall zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück.