OLG Dresden, Beschluss vom 27.03.2023, Az.: 5 U 2520/20

Eine Mieterin (M) betreibt in den Räumlichkeiten der Vermieterin (V) ein Trainingszentrum für berufliche Weiterbildungen. Durch das Bauaufsichtsamt (A) wurden brandschutzrechtliche Mängel in den Räumen festgestellt. Nachdem V keine Abhilfe durch bauliche Maßnahmen schaffte, ordnete A gegenüber M die Nutzungsuntersagung der Räumlichkeiten an. M kündigte das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.12.2021 und zahlte ab diesem Zeitpunkt keine Miete mehr. V entgegnete, dass es für eine außerordentliche Kündigung keinen Grund gegeben hätte. Mit ihrer Klage sowie der darauffolgenden Berufung begehrte sie erfolglos die ausgebliebenen Mietzahlungen bis zum 31.12.2021.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB wurde das Mietverhältnis wirksam außerordentlich fristlos gekündigt. Ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB liegt vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache, insbesondere durch einen Mangel, ganz oder zum Teil nicht gewährt wird. Die behördliche Nutzungsuntersagung begründet einen Mangel i.S.v. § 536 BGB. Sie schränkt M in seiner vertragsgemäßen Nutzung ein und beruht allein auf der Beschaffenheit des Mietobjekts. Der unzureichende Brandschutz der Räume lag außerhalb des Einflussbereiches des M und betrifft ausschließlich V als Eigentümerin des Mietobjekts. Ein Anspruch des V auf Mietzahlung bis zum 31.12.2021 besteht folglich nicht.