BGH, Urteil vom 23.11.2022, Az.: XII ZR 96/21

Ein Mieter (M) mietete von Vermieter (V) für den Betrieb eines Friseur- und Kosmetiksalons Gewerberäume. Infolge der Coronapandemie musste M den Betrieb vom 23.03. bis zum 03.05.2020 einstellen. In der Folgezeit konnte er den Salon zwar öffnen, musste aber umfangreiche Auflagen einhalten. Die Miete wurde für März 2020 vollständig beglichen. In den folgenden Monaten wurde die Miete nur noch teilweise bzw. nicht gezahlt. M begründete dies mit einem 25-prozentigen Rückgang seines Umsatzes und ausbleibender staatlicher Unterstützung. M wurde vorinstanzlich zur Zahlung der ausstehenden Miete an V verurteilt. Seine Revision beim BGH blieb aus folgenden Gründen erfolglos.

Für den Fall einer Geschäftsschließung oder -beschränkung aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme kommt ein Anspruch des Mieters auf Mietanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht. Das setzt jedoch voraus, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für die Beurteilung ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Lage des Mieters erforderlich. Ein Umsatzrückgang iHv. 25 Prozent sowie fehlende staatliche Unterstützung reicht für das normative Element des § 313 Abs. 1 BGB jedoch nicht aus.