BGH, Beschluss vom 18. Februar 2026, Az.: XII ZR 27/25

Vermieter (A) und Mieter (B) schlossen einen Gewerbemietvertrag über Praxisräume. Der Vertrag wurde zunächst für die Dauer von fünf Jahren geschlossen und konnte jeweils um weitere fünf Jahre verlängert werden. Zusätzlich enthielt der Vertrag handschriftliche Ergänzungen. Laut den Ergänzungen ist eine Verlängerung des Vertrages nur zweimal möglich. Nach einem Eigentumswechsel trat die Eigentümerin (C) als neue Vermieterin in das Mietverhältnis ein. C vertrat die Auffassung, das Mietverhältnis sei nach zwei Verlängerungen zum 1. Mai 2021 beendet worden. C klagte auf Räumung der Praxisräume. B war in den Vorinstanzen erfolgreich. Daraufhin legte C Revision ein.
Mit Erfolg! Der BGH stellte klar, dass auch das nachträgliche Verhalten der Parteien bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigen ist. B hatte im Jahr 2013 selbst um eine Verlängerung des Mietvertrags über das Jahr 2021 hinaus gebeten. Dieses Verhalten lässt darauf schließen, dass B von einem Vertragsende zum Jahr 2021 ausging. Entscheidend ist, wie die Parteien den Vertrag tatsächlich gelebt haben. Dieses Verhalten kann Rückschlüsse auf den ursprünglichen Parteiwillen zulassen, insbesondere wenn der Vertragswortlaut nicht eindeutig ist. Ein über längere Zeit praktiziertes Verständnis kann daher maßgeblich sein und den Ausschlag für die Auslegung geben.