BGH, Urteil vom 26.04.2023, Az.: VIII ZR 420/21

Eine Mieterin (M) wohnt seit 2017 in einer Wohnung des Vermieters (V). 2019 beabsichtigte V die Wohnung zu verkaufen und forderte M auf, eine Besichtigung in Begleitung von Immobilienmaklern und Kaufinteressenten zu gestatten. Die Gewährung des Zutritts aus diesem Anlass war bei Mietvertragsschluss wirksam vereinbart worden. M lehnte die Besichtigung unter Verweis auf ihre schwerwiegende psychische Erkrankung ab. Das Landgericht bestätigte dies nach Einholung eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens. Das Gutachten attestierte M ein komplexes psychisches Störungsbild. Ein Betreten der Wohnung durch Dritte würde ihren psychischen Gesundheitszustand verschlechtern. Dagegen legte V erfolgreich Revision beim BGH ein.

M unterliegt einer vertraglichen Nebenpflicht aus § 242 BGB, den Zutritt zur Wohnung nach vorheriger Ankündigung bei besonderen Anlässen zu gewähren. Dies wurde auch zusätzlich im Mietvertrag verankert. Zwar treten die Interessen des Vermieters zurück, wenn durch die Wohnungsbesichtigung eine schwerwiegende Gefahr für Leib und Leben des Mieters besteht. Jedoch wurden Aspekte des Gutachtens zur Vorbeugung gesundheitlicher Folgen vom Berufungsgericht nicht vollständig gewürdigt. Die Gefahr psychischer Schäden könnte unter anderem gemindert werden, wenn sich M zum Besichtigungstermin von einer Vertrauensperson oder einem Rechtsanwalt vertreten lassen würde. Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen.