BGH, Beschluss vom 08.04.2025, Az.: VIII ZR 245/22

Ein Mieter (A) schloss am 10.02.2017 einen Mietvertrag über eine Wohnung im Geltungsbereich der sog. Mietpreisbremse. Die vereinbarte Staffelmiete betrug 713 € und sollte ab März 2019 auf 795 € steigen. Bereits mit dem Vormieter hatte der Vermieter B 2014 eine Staffelmietvereinbarung geschlossen, wonach die Miete bis zum Auszug des Vormieters im Jahr 2019 bei 713 € lag und sich ab Januar 2019 auf 804 € erhöhen sollte. A rügte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, soweit die Nettokaltmiete über 713 € lag, und verlangte Rückzahlung. Die Klage hatte in den Vorinstanzen weitgehend Erfolg. B legte Revision ein.

Ohne Erfolg! Der BGH stellte klar, dass die Staffelmiete insoweit unwirksam ist, als sie 713 € übersteigt. Zwar kann sich B gem. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB auf die Vormiete berufen, diese ist aber die zuletzt geschuldete Miete im Vormietverhältnis und keine fiktiv fortgeschriebene Staffelmiete. Maßgeblich ist der Betrag, der tatsächlich bei Vertragsende gezahlt wurde. Das ergebe sich sowohl aus dem Wortlaut („zuletzt schuldete“) als auch aus dem Normzweck der Vorschrift, die Ausnahmen von der Mietpreisbremse eng auszulegen.