BGH, Urteil vom 10.07.2024, Az.: VIII ZR 276/23

Die Beklagten (A) hatten in den Jahren 2019, 2020 und 2021 jeweils für einen Monat die Miete nicht gezahlt. Im Juni 2021 kündigte der Vermieter (B) das Mietverhältnis hilfsweise und ordentlich. Anschließend erhob B Räumungsklage. 22 Tage nach der Rechtshängigkeit zahlten die Mieter die Rückstände. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Dagegen legte A erfolgreich Berufung ein. Das Landgericht entschied, dass die rechtzeitige Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben der außerordentlichen auch die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung unwirksam werden lässt. B legte Revision ein.

Mit Erfolg! Der BGH widerspricht der erweiterten Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf hilfsweise ausgesprochene Kündigungen. Laut BGH ist der § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB weder unmittelbar noch analog auf diese anwendbar. Die Zahlung der Mietrückstände macht nur die außerordentliche Kündigung unwirksam. Die hilfsweise ausgesprochene Kündigung, die sich auf die ausbleibende Miete stützt, behält ihre Wirkung. Weiterhin wird die Pflichtverletzung, die durch die Nichtzahlung der Miete entstand, durch die nachträgliche Zahlung nicht geheilt. Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückgewiesen.