BGH, Urteil vom 11.03.2026, Az.: XII ZR 51/25

Eine Vermieterin (A) schloss mit einer Mieterin (B) einen Gewerberaummietvertrag über Räume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis. Der Vertrag begann am 01.09.2019 und sollte mindestens zehn Jahre laufen. Die von A gestellte Wertsicherungsklausel sah vor, dass die Miete zunächst bis 31.08.2021 fest bleibt und sich danach automatisch entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex gegenüber Mai 2017 anpasst. Zugleich sollte die Änderung erst ab dem auf die Indexänderung folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch A wirksam werden. B zahlte zunächst erhöhte Miete, berief sich später aber auf die Unwirksamkeit der Klausel und verlangte Rückzahlung. Landgericht und Oberlandesgericht gaben ihr Recht. Die Revision der A blieb ohne Erfolg! Der BGH hat klargestellt, dass formularmäßige Indexklauseln im Gewerberaummietvertrag nicht nur am Preisklauselgesetz, sondern auch an § 307 BGB zu messen sind. Die Klausel benachteiligte B unangemessen, weil sie einen vor Mietbeginn liegenden Ausgangsindex wählte, und war zudem intransparent. Die Folge ist die Unwirksamkeit von Anfang an; überzahlte Erhöhungsbeträge sind zurückzuzahlen